曾任北京香格里拉饭店总工程师

曾任凯德商用工程设计与物业服务部（中国区）副总经理

曾任北京清华城市规划设计研究院环境与能源研究所副总工

曾任清华大学建筑节能源研究中心高级研究员

现任酒店低碳发展研究院智库专家、中瑞旅游学院客座教授、洛桑酒店管理机构顾问

有27年酒店开发与运营管理的经验。5年金融地产开发运营的经验。集产学研为一体是酒店行业最勤奋的。用12年时间对上国内外千家酒店进行了调研。有100多个酒店复盘的经验。是这个行业最勤奋的研究者，参与了建设部与中国饭店电子工业部等多个绿色饭店、低碳饭店标准的编写。2007年参加了联合国地产人多会议的讨论，并代表中方欧美日多个国家进行了考察。2008年接受了国际奥组委主席罗格先生颁发的最佳组织奖。担任2022年北京冬奥酒店品质提升专家组组长。并提出酒店社会学概论 。

房地产债务螺旋的连锁反应

在商业地产风云变幻的浪潮中，房地产债务螺旋式的连锁反应轰然启动，曾经叱咤风云的地产巨头纷纷陷入困局。这一危机如多米诺骨牌般传导，在需求侧，居民消费力萎缩与外商投资撤离重创酒店客源；于供给侧，地产库存高企与商业地产转型无序加剧酒店业同质化竞争。房地产与酒店业深度交织、命运相连，在这场债务风暴中，二者的兴衰沉浮与转型之路，正深刻重塑行业格局。

- 需求端崩塌：2023-2025年住户新增贷款下降79%→29%，商务出行与旅游预算压缩；居民消费降级显著。在此背景下，叠加外商撤资影响，酒店行业客源锐减，需求端面临严峻挑战。酒店为了争夺市场，不得已打起价格战，不得不卷。

- 供给端过剩：

✨全国房地产广义库存127亿平方米，“三条红线”政策等，这些政策抑制房地产市场过热，导致地产商融资受限、销售难度加大、利润空间压缩 。商业地产商自顾不暇，曾经追求高大上，存量市场五星级酒店平均174平米的得房面积，相比红色资本家在华投资平均110平米的得房面积，每房出投资最少高出80万元，运营能源成本；每客房每年能源费用：2.03~5.08 万元不等差别巨大，存量五星级酒店等高规格物业坪效低下，能效低下，大多数酒店不得不压缩人力资源成本，结果是掺半服务，酒店是劳动密集型企业，把人均GOP额做上去，不应该拘泥人房比，以地产开发推动的酒店走到尽头。

✨通缩时代的经营挑战，经济下行与消费降级：

整体经济环境下行，消费者消费能力和意愿下降，消费更加谨慎，倾向选择性价比高的住宿产品。酒店业尤其是高端酒店，面临客源减少、需求萎缩困境，经营压力增大。新兴住宿业态冲击：民宿、公寓、经济型连锁酒店等新兴住宿业态崛起，凭借特色服务、个性化体验和价格优势，吸引大量客源，分流传统酒店市场份额。这些新兴业态更贴近年轻消费者需求，对传统地产推动的酒店业形成有力竞争，加剧行业竞争激烈程度。上述因素要求收益管理在酒店的应用需要前置。

- 传统指标失灵：RevPAR、入住率、ADR等是酒店核心指标，但在当前环境下，尤其是RevPAR存在以下局限：

✨无法反映“价值认可度”：高入住率可能是低价策略的结果，客人或许住进来了，但如果他们对服务不满意，好评率低，就无法形成复购和口碑传播，酒店的品牌价值也难以提升。

✨忽视“非客房收入”的贡献：RevPAR不包含成本，只衡量客房收入，无法全面反映酒店内餐饮、会议、宴会、SPA等其他收入来源对整体经营的贡献。

✨无法体现“空间利用效率”：酒店拥有大量公共空间（大堂、走廊、会议室、餐厅），传统指标无法衡量这些空间的盈利能力和利用效率。

✨滞后性与局限性：财务数据是过去的结果，难以实时指导酒店的经营决策，也无法直接反映客户情绪和品牌健康度。

✨容易陷入“价格战”：过分追求入住率或RevPAR，可能导致酒店为争夺客源而牺牲价格，进一步恶化行业竞争。

房地产市场的结构性危机与通缩压力，叠加战争引发的能源成本飙升，我们不得不提前考虑，它将影响酒店能源成本从现在12%左右上升到30%，将酒店行业推入前所未有的生存困境。北京市政府已经将10家酒店作为碳交易示范单位，节能减碳，碳指标可以买卖，绿色电力可以套利，实际调研中令人遗憾的是99%总经理不了解这些，就连电费收费单子的明细也搞不明白，必须通过培训改变认知！依赖地产驱动的粗放增长模式已失效，酒店业可持续发展，要以问题为导向，以市场需求为牵引。解决问题的关键，在于拥抱低碳技术化解能源成本危机，并发动一场深刻的“坪效革命”以突破效率瓶颈。